Изменение планировки квартиры позволяет оптимизировать пространство, сделать объект более удобным и красивым. Однако самовольно переносить стены или превращать кухню в ванную комнату строго запрещено. Мы подготовили большой обзор разрешенных и запрещенных видов работ, а также санкций, которые будут применены к владельцу объекта, который выполнил перепланировку незаконно.

Перепланировка сопряжена с большим циклом подготовительных, черновых и чистовых работ, а также с рядом бюрократических процедур. Предварительно создается дизайн-проект, после чего нужно получить разрешения и узаконить все изменения, которые были внесены в планировку. Эту работу выполняет не владелец квартиры, а дизайнер-архитектор, который знаком с требованиями, нормативными актами, СНиП, СанПиН и т. д.

Какие виды работ можно выполнять самостоятельно и без разрешений?

Самостоятельно можно выполнять следующие виды работ:

- чистовая отделка: оклейка помещения обоями, облицовка кафелем или плиткой, покраска, штукатурка и другие;

- применение простых способов выравнивания стен и потолков: гипсокартон, натяжные потолки, проникающие грунтовки и другие;

- установка перегородок без сноса стен. Конструкции не должны доходить до потолка;

- выравнивание полов с помощью ДСП и других легких материалов;

- замена дверей, окон, сантехники;

- установка маскирующих конструкций из гипсокартона.

Без согласования можно выполнять утепление квартиры или балкона, устанавливать мебель и климатическую технику, перемещать по кухне электроплиту. Обратите внимание на то, что окна зданий, являющихся памятниками архитектуры, нельзя дополнять новыми рамами или остеклением.

Какие виды перепланировки можно согласовать быстро и без проблем?

Изменения, которые не являются опасными, можно согласовать в сжатые сроки. Перед созданием проекта будущей перепланировки стоит обратиться в бюро технической инвентаризации, чтобы получить информацию о том, какие стены являются несущими, а какие – нет. К простым и безопасным видам перепланировки стоит отнести:

- объединение туалета и ванной комнаты;

- установка перегородки между туалетом и ванной комнатой;

- создание дополнительных проемов в стенах, которые не являются несущими. Если квартира газифицирована, то полное объединение комнат запрещено. Но в проеме между кухней и гостиной можно сделать арку или нишу, предназначенную для последующего монтажа раздвижных или распашных дверей;

- возведение перегородок для создания отдельных помещений: столовые, гардеробные, детские и другие;

- объединение жилого помещения с коридором;

- изменение конфигурации объекта путем переноса стен, не являющихся несущими;

- выравнивание полов с помощью цементной смеси и других составов (выбор зависит от типа перекрытий в доме);

- установка теплых полов, а также газовых котлов отопления.

Вышеперечисленные виды перепланировок необходимо узаконить, обратившись в БТИ, МФЦ, жилищный отдел. Рекомендуется сразу получать разрешения, а потом приступать к выполнению работ – это простой и законный путь.

Сложные виды перепланировок

Чем сложнее перепланировка, тем неохотнее ее будут согласовывать, рассмотрим самые популярные варианты:

- перенос существующих инженерных коммуникаций;

- сооружение мансарды или отдельного входа в квартиру, находящуюся на последнем и первом этаже соответственно;

- работы с балконом: создание надстройки, расширение;

- объединение объектов, базирующихся на разных этажах.

Если планируется масштабная перепланировка, то стоит обратиться к профессионалу, который создаст дизайн-проект. Некоторые виды работ могут угрожать прочности конструкции здания, поэтому требуют тщательного изучения технической документации и выполнения расчетов. Например, самовольный снос несущей стены может привести к появлению трещин или полному обрушению дома, неправильный перенос коммуникаций – к пожарам, затоплению, взрывам и другим опасным ситуациям.

Перепланировки, которые запрещены

Ни одна организация, контролирующая рассматриваемый сегмент, не разрешит следующие виды объединения помещений:

- кухня и комната в газифицированных домах;

- комната и балкон с последующими выводом централизованного отопления;

- квартира и подвал, крыша.

Запрещено создавать санузлы и кухни над жилыми помещениями, использовать тяжелую стяжку в домах, отличающихся слабыми перекрытиями, убирать вытяжки, а также сносить несущие стены и делать в них арки, дверные проемы. Точный перечень запрещенных перепланировок можно получить, подав запрос в БТИ.

Проблемы, с которыми можно столкнуться при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой

Клиенты, занимающиеся поиском недвижимости, относятся к неузаконенным перепланировкам с подозрением. Скрыть выполненные работы невозможно, ведь после первого сравнения квартиры с планом БТИ правда выплывет наружу. Решение ситуации зависит от типа выполненной перепланировки. Если вы объединили туалет и ванную комнату или выровняли пол цементом, то клиент может согласиться на покупку, но заключит сделку после получения хорошей скидки. Квартиры с запрещенной перепланировкой практически не продаются – это нарушение закона, которое представляет потенциальную угрозу и для дома, и для жильцов.

Методы борьбы с незаконной перепланировкой

Даже если владелец делает квартиру под себя и не планирует ее продавать, то рано или поздно информация о выполненной перепланировке дойдет до государственных органов контроля. Владельцу выпишут штраф, а также обяжут его вернуть все на свои места. Если в установленный срок квартира не приобретет первозданный вид, то ее по решению суда могут продать с торгов. В этом случае от оценочной цены квартиры отнимают стоимость работ, необходимых для устранения результатов незаконной перепланировки. Например, на восстановление несущих стен потребуется 300 тыс. руб., компенсация соседям по решению суда – 100 тыс. руб., оценочная стоимость объекта – 2,3 млн. руб. После продажи недвижимости бывший владелец получит 1,9 млн. руб.