С 1 июля 2019 на территории России стартовала реформа строительной отрасли, устанавливающая новый порядок взаимоотношений между застройщиками жилья и будущими собственниками квадратных метров в новостройках.

Основной посыл, принятых на государственном уровне изменений, – уход компаний-застройщиков от долевого строительства. Взамен этой системы правительством было предложено проектное финансирование с задействованием эскроу-счетов.

Цель реформы – защита денежных средств граждан, исключение возможных махинаций и в принципе такого понятия, как обманутые дольщики.

Эскроу: что важно знать

Со дня момента запуска новой реформы деньги граждан, дольщиков, размещаются в аккредитованных банках на специальных счетах, минуя застройщиков. Строительство жилых объектов ведется за счет проектного финансирования банков.

Согласно новому механизма, деньги за приобретенную квартиру в новостройке поступают на счет после вступления в законную силу договора участия в долевом строительстве и лежат там до того момента, пока не прошла регистрация права собственности на первую квартиру в уже построенном доме. При возникновении у строительной организации проблем с окончанием возведения объекта покупатель вправе вернуть внесенную сумму на эскроу-счет. Финансовый механизм искореняет ситуации, при которых дольщики, оплатив полную или частичную стоимость жилья застройщику, в случае приостановки строительства, остаются и без квартиры, и без денег.

Ипотека с участием эскроу-счета

При необходимости покупатель жилья в новостройке может использовать эскроу-счет и при оформлении ипотеки. Это возможно организовать как в банке, в котором застройщик получил доступ к проектному финансированию, так и в ином банке, предлагающем человеку более приемлемые для него условия. При втором варианте кредитором и эскроу-агентом будут признаны два разных кредитных учреждения. В каждом из случаев заемщик получает одни и те же условия обслуживания эскроу-счета: отсутствие платы за открытие, ведение счета. При этом надо отметить, если покупатель квартиры примет решение пользоваться услугами иной кредитной организации, нежели чем застройщик, ему, скорее всего, нужно будет возместить комиссию за перевод ипотечной суммы в другой банк.

В рамках закона 214-ФЗ первоначальный ипотечный взнос зачисляется на эскроу-счет только после момента вступления в законную силу договора участия в долевом строительстве. То есть только лишь тогда, когда и кредитор, и заемщик, уверены в том, что сделка прошла успешно. После получения кредита на жилье и перевода всей суммы на специальный счет заемщик начинает вносить первые взносы по ипотеке и ожидает окончания строительства дома. На этом этапе заемщик вправе даже обратиться за рефинансированием своего кредита в другой банк, т.к. за период возведения дома (а он может достигать и двух лет) могут измениться для заемщика в лучшую сторону условия кредитования на рынке. При этом смена кредитора не влияет на размещенные на счете деньги.

Процесс финансирования

Девелоперы получают от кредитных организаций проектное финансирование под строительство новостроек. Банки, которые кредитуют проекты, также открывают и эскроу-счета. В связи с этим деньги на счетах – это источник недорогого фондирования по кредитам застройщикам. Начавшиеся на этапе строительства продажи квартир предоставляют девелоперам возможность немного снизить процентную ставку по кредитам.

Форс-мажоры

Если покупатель после регистрации сделки надумал отказаться от купленной уже квартиры и хочет вернуть вложенные деньги, это приводит к расторжению договорных обязательств. Это его право, которым он может воспользоваться на законном основании. В этом случае покупатель забирает первоначальный взнос, а деньги с эскроу-счета отправляются банку, предоставившему кредит.

В случае, когда сделка стопорится вследствие вины застройщика (к примеру, из-за несоблюдения требований договора проектного финансирования, проволочки сроков возведения дома сверх разрешенных законом, банкротства строительной организации), тогда на деньги с эскроу-счета претендует покупатель.

До начала июльской реформы 2019 года покупатели теряли внесенные взносы и еще при этом оставались должны банкам по ипотеке. Теперь же при наличии у застройщиков проблем граждане легко возвращают свои взносы, а банки получают назад суммы выданных кредитов. Если приобретатели жилья не используют свое право на прекращение договоров участия в долевом строительстве, а дожидаются смены девелопера (с целью завершения строительства дома), в этом случае внесенные на эскроу-счета средства там же и остаются вплоть до окончания строительства объекта.

Если у банка, выступающим в роли эскроу-агента, Центробанк отзывает лицензию, покупатель и застройщик вынуждены перезаключить договор эскроу-счета с другим уполномоченным финансовым учреждением. При этом средства граждан на эскроу-счетах надежно защищены, так как страхуются Агентством страхования вкладов (на сумму до десяти миллионов рублей).