Новая квартира со старыми долгами по ЖКХ. Что делать новому собственнику и как эту ситуацию регулирует закон.

Покупая квартиру на вторичном рынке, нередко можно столкнуться с ситуацией, когда старый собственник не погасил в полном объеме задолженность по ЖКХ на дату продажи квартиры. Коммунальным службам или управляющей компании при этом абсолютно все равно, кто будет гасить образовавшуюся задолженность. Поэтому они действуют достаточно просто – «привязывают» оказанные услуги к конкретному адресу и выставляют задолженность новому собственнику.

Как быть в таком случае? Ведь вполне естественно, что оплачивать услуги должен тот, кто ими пользовался, т.е. старый владелец жилья. Да и закон, в принципе, на стороне нового владельца. Ведь в ст. 210 ГК РФ говорится, что бремя содержания своего имущества несет исключительно собственник. Правда из этого правила могут быть исключения – условия договора или нормы закона. Вот эти самые исключения и нужно рассмотреть более подробно.

Договор

Гражданское законодательство предусматривает принцип свободы договора и приоритет договорных условий. Т.е. стороны могут предусмотреть любые устраивающие их варианты. Долги ЖКХ старого собственника гасит новый собственник (при этом стоимость квартиры может быть снижена на сумму задолженности старого собственника). Или долги гасит старый собственник до подписания договора. Или долги гасит старый собственник, но после получения расчета от нового собственника. Или какие-либо иные варианты, устаивающие обе стороны.

Закон

Существуют отдельные императивные нормы закона, которые прямо устанавливают строго определенный вариант разрешения споров. И в данном случае норма закона имеет приоритет над условиями договора. К числу такой императивной нормы следует отнести ч.3 ст. 158 ЖК РФ, которая прямо указывает, что при наличии у предыдущего собственника долгов за капитальный ремонт, обязанность по их погашению возлагается на нового собственника.

Почему законодатель решил так? Все достаточно просто. Если привязать оплату за капремонт к собственнику помещения, то его после продажи недвижимости не всегда можно найти. Особенно если бывший собственник уехал за пределы РФ. Тогда долг остается непогашенным. А вот если привязать оплату к конкретной недвижимости, то никого искать не надо. Новый собственник рано или поздно оплатит долг (или с него его взыщут в судебном порядке).

Что получается в итоге? А получается такая нюанс, что новый собственник обязан погасить долги старого собственника только в части платежей за капремонт. Все остальные требования коммунальных служб или УК можно игнорировать. Однако в этом случае старые долги будут просто копиться, поэтому лучше разрешить ситуацию быстро и однозначно.

Новому собственнику необходимо написать заявление в УК или поставщикам услуг с требованием исключить из платежек долги старого собственника. В заявлении нужно указать дату, с которой новый собственник вступил в права владения жилым помещением, подтвердив ее копией выписки из ЕГРН. Если и после этого незаконные начисления будут продолжаться, следует обращаться в прокуратуру.