Перед покупкой недвижимости важно выяснить о ней как можно больше. Физический износ – один из ключевых параметров. Рассказываем о том, как выяснить степень износа здания и что означают эти цифры.

Как узнать об износе дома

Степень износа здания очень важна для потенциального покупателя – она помогает понять, стоит ли приобретать недвижимость в нём. Узнать о ней можно разными способами. Первый – обратиться в Бюро технической инвентаризации. В нём ежегодно рассчитывают процент износа. Выполняется это автоматически, на основе таких параметров как этажность, год постройки, степень капитальности. Ежегодно добавляется от 0,2% до 1% износа.

Другой вариант – заказать оценку в компании, предоставляющей подобные услуги. Её сотрудники проведут проверку с использованием оборудования, что делает оценку более обоснованной, чем автоматическая от БТИ. Проверяется состояние инженерных коммуникаций, несущих конструкций, внешних элементов. Иногда продавец старается скрыть серьёзные повреждения при помощи поверхностных отделочных работ. Специалисты помогут распознать такие случаи и достоверно выяснить, какие проблемы есть у здания – если они существенны, это поможет добиться снижения цены или вовсе отказаться от покупки.

Третий способ узнать об износе здания – обратиться в ГИС ЖКХ. На сайте dom.gosuslugi.ru можно отыскать нужный дом и посмотреть информацию о нём. Данные есть не обо всех домах, но база становится всё шире.

В процессе физического износа здание утрачивает свои качества под воздействием окружающей среды и людей. Постепенно оно теряет устойчивость, прочность, надёжность конструктивных элементов, равно как и оборудования, и инженерных систем. Вместе с этим стоимость недвижимости в здании обычно снижается.

В соответствии с укрупнённой шкалой оценки износ до 20% квалифицируется как хорошее состояние дома. При этом допустимы неисправности, но только такие, которые можно устранить при помощи ремонта. Дом в таком состоянии не имеет существенных деформаций или повреждений.

Состояние здания считается удовлетворительным при износе от 21% до 40%. Это означает, что конструктивные элементы пригодны к эксплуатации, но дом нуждается в капитальном ремонте.

Если износ выше 40%, но не более 60%, состояние здания считается неудовлетворительным. Эксплуатировать его в таком состоянии не следует, сначала требуется провести капитальный ремонт.

При износе от 61% до 80% состояние здания называется критическим. В таком доме несущие конструкции аварийные, для эксплуатации необходима их замена. Для приведения здания в критическом состоянии хотя бы в удовлетворительное необходим очень серьёзный ремонт. Он обходится в большие суммы и часто вовсе нецелесообразен.

Износ от 81% и выше классифицируется как «полное разрушение». Здание не подлежит ремонту – чтобы эксплуатировать его, требуется полностью заменить конструктивные элементы и инженерные коммуникации. Жильё в таком здании покупать не следует – кроме случаев, когда планируется расселение. В Москве известны дома, включенные в программу реновации, она рассчитана на годы и десятилетия. По спискам можно узнать о том, когда дом будет сноситься. В 2022 году информацию о присвоении строению статуса «аварийного» будут указывать в выдаваемой Росреестром выписке из ЕГРН.

Можно выделить и только две степени износа: устранимая и неустранимая. В первом случае устаревание элементов здания приводит к тому, что его содержание становится дороже, во втором оно имеет дефекты, из-за которых не может больше эксплуатироваться, поскольку не обеспечивает должной степени безопасности.

Во время осмотра недвижимости следует узнать, когда дом был возведён, и когда в последний раз проводился капитальный ремонт. Если зданию больше 50 лет, к нему следует отнестись особенно внимательно и поискать свидетельства возраста и износа. Среди них: перекосы и искривления – например, проемов и цоколя; недостающие и растрескавшиеся камни; торчащая арматура; щели и протечки; плесень, гниль, коррозия. Все подобные признаки должны заставить насторожиться, возможно, обратиться к специалистам для более точной оценки состояния здания.

Износ элементов дома зависит не только от возраста, но и от качества содержания. Если здание вовремя и хорошо ремонтируется, регулярно обслуживается, то может долго сохраняться в хорошем состоянии.