Покупка частного дома или участка на территории коттеджного поселка – мероприятие, важность которого можно сравнить с приобретением квартиры в ЖК на этапе строительства. Необходимо найти проверенного застройщика, выбрать удобную локацию и дом с идеальной планировкой. Многие российские девелоперы занимаются строительством коттеджных поселков, единицы – предлагают клиентам качественные и безопасные проекты. Мы рассказываем о том, на что нужно обращать внимание при выборе дома в коттеджном поселке.

Совет №1. Составьте список требований

До выбора дома необходимо составить список требований, расставив их в порядке приоритетности. Список может включать в себя следующие пункты:

• близость природных или искусственных водоемов;
• наличие элементов социальной и транспортной инфраструктуры;
• шаговая доступность образовательных, развлекательных, бизнес-объектов;
• удаленность от центра города;
• экологическая обстановка в районе, в котором базируется поселок: близость заводов и промышленных зон, природных локаций, например, леса или заповедника.

Требования могут быть иными, четкий список поможет не купить первый попавшийся дом, который просто понравился или вписывается в бюджет. Необходимо определить факторы, являющиеся стоп-сигналом для покупки: удаленность школ и детских садов, отсутствие маршрутных такси и другого общественного транспорта, близость заводов или оживленных автомагистралей. Сформировав план, вы сможете определить, на какие уступки готовы идти при выборе дома мечты, а на какие – не готовы.

Совет №2. Определите статус участка

Классификация происходит по назначению, выделяют 3 статуса:

• ИЖС. Назначение – индивидуальное жилищное строительство, поэтому после завершения работ в доме можно будет прописаться. Администрация района обязана обустроить объекты социальной инфраструктуры: поликлиники, образовательные учреждения, иные. Граждане, построившие или купившие дом на территории ИЖС, имеют право на налоговый вычет. Коттеджи, построенные на участках ИЖС, имеют более высокую цену, что обусловлено строгими требованиями к строительству и вводу объектов в эксплуатацию;
• ДНП. Назначение – дачное некоммерческое партнерство. Такие участки используются для строительства дачных домиков и создания садов. Участки ДНП могут пребывать в статусе сельскохозяйственных земель, а также относиться к землям населенных пунктов. Земли ДНП стоят дешевле, чем ИЖС, также предусмотрены более низкие налоги. Дома, возведенные на участках ДНП, не придется вводить в эксплуатацию, есть возможность получить прописку, но процедура сложная. Обустройство инфраструктурных элементов – на усмотрение местной администрации, поэтому нередко около таких домов нет школ и поликлиник, а в поселках – электричества и газоснабжения;
• СНТ. Назначение – садовое некоммерческое товарищество. Речь идет об участках сельскохозяйственного назначения, которые можно использовать для выращивания овощей и фруктов без обязательного строительства дома. На участках нельзя прописываться, но они имеют самую низкую цену.

Совет №3. Проверьте документы

Основа успешной сделки – проверка документов (даже в том случае, если вы покупаете коттедж у именитого застройщика). Задачу лучше делегировать юристу или риелтору, чтобы предупредить ошибки. Проверке подлежат следующие документы:

• документы, подтверждающие право собственности на участок. Например, договор купли-продажи или постановление от администрации о передаче участка;
• разрешающие документы на строительство;
• документы о межевании;
• кадастровый паспорт;
• справка из ЕГРН, позволяющая получить данные об обременении или аресте участка.

Возможна покупка участка, который является неотмежеванным, однако в одном случае: сделка заключается с крупным застройщиком, а остальные документы – в полном порядке.

Совет №4. Проверьте генплан района

Динамика развития района – еще одна важная деталь, на которую нужно обратить внимание до заключения сделки. Сегодня район может быть экологически чистым и удаленным от городской суеты, а через несколько месяцев около дома начнется широкомасштабное строительство автомагистрали. Собрать сведения о динамике развития района можно в местной администрации. Рекомендуется оценить перспективы развития близлежащих земель, ведь на них может быть построен завод или другой объект, ухудшающий экологическую обстановку.

Совет №5. Оцените девелопера

Все застройщики создают красивые презентации проектов, используют хвалебные фразы и запоминающуюся рекламу, однако этого недостаточно для уверенности в благонадежности. До оформления сделки нужно проверить реальную репутацию компании, собирая данные изо всех доступных источников: отзывы, размещенные на независимых площадках, упоминания в прессе, форумы и открытые базы. Во время оценки нужно учитывать фактический опыт работы на рынке недвижимости, количество успешно сданных объектов и мнения реальных клиентов.

Совет №6. Верьте фактам, а не обещаниям

В период предпродаж девелоперы не скупятся на обещания. Представители компании активно рассказывают о том, что буквально через пару месяцев начнется строительство магазинов, железнодорожных станций, детских садов и других объектов инфраструктуры: не стоит верить пустым словам. Необходимо ориентироваться на те объекты, которые доступны в поселке на момент заключения сделки. Конечно, девелопер может выполнить обещания, что окажется приятным сюрпризом, но слова менеджеров не являются истиной в последней инстанции.

Совет №7. Уточните статус управляющей компании

Обслуживание коттеджного поселка – сложная задача, особенно если сравнивать с МКД. Необходимо организовать вывоз мусора, уборку территорий, обслуживание инженерных систем и другие работы, обеспечивающие комфорт жильцов. Все перечисленные вопросы будет решать управляющая компания, репутацию которой нужно проверить до заключения сделки купли-продажи. Если УК пока не определена, то стоит либо создать ТСЖ, либо выбрать проверенного подрядчика (совместно с другими владельцами). Девелопер может порекомендовать управляющую компанию, однако практика показывает, что такие подрядчики не всегда являются компетентными и устанавливают цены выше рыночных.