Цены на недвижимость на первичном рынке зависят от нескольких очевидных факторов: качество и месторасположение объекта, имя девелопера и т.д. На ценообразование влияют и неочевидные моменты, к некоторым из которых относятся последствия изменений в экономике в текущем году. Далее рассмотрим и те, и другие факторы, а также степень их влияния на стоимость квартир в новостройках.

Имя и репутация девелопера

Если застройщик уже успел зарекомендовать себя с лучшей стороны, построил и ввел в эксплуатацию несколько успешных проектов, то нет ничего плохого в незначительном повышении цен на его жилье в сравнении с конкурентами с сомнительной репутацией. Многие покупатели готовы переплатить 5-7% от стоимости недвижимости за уверенность в окончании строительства в срок и соответствии дома высоким стандартам качества.

Стройматериалы и возможность импортозамещения

После ухода с российского рынка иностранных производителей стройматериалов и нарушения логистических цепочек поставок из-за рубежа девелоперам пришлось искать обходные пути. Власти их поддержали, разрешив заменять строительные материалы на аналоги по классу без осуществления дополнительных проверок. Поставки некоторых товаров разрешены в рамках параллельного импорта. Запущены и другие механизмы поддержки.

Ситуация с нехваткой стройматериалов не помешала крупным застройщикам продолжить работу по старому образцу, пришлось лишь сменить контрагентов и дилеров. Для типовых проектов в сегменте эконом-класса практически не потребовалось импортозамещение, так как большинство стройматериалов для их реализации поставляется с российского рынка. Чего нельзя сказать об элитных новостройках, где большая часть материалов и оборудования привозились из-за рубежа. Привезти их можно и сегодня, но стоимость доставки будет в разы дороже, что непременно отразится на итоговой стоимости квадратного метра.

Очевидно, что первопричиной повышения цен на недвижимость бизнес- и премиум-класса в 2022 году следует считать удорожание стройматериалов и изменения в логистике.

Позиционирование и класс жилья

На рынке недвижимости представлены 4 класса — эконом, комфорт, бизнес и премиум. Особенностью 2022 года можно считать то, что между сегментами комфорт- и бизнес-класса практически стерлись границы. Если еще недавно можно было купить квартиру в новостройке комфорт-класса по цене 120-180 тысяч рублей за кв.м, а в бизнес — от 250 тысяч рублей за квадратный метр, то теперь цены практически на равных уровнях и больше зависят от застройщика, местоположения, позиционирования новостройки и иных факторов.

Сегмент элитного жилья продолжает удивлять недосягаемыми ценами. Например, в Питере еще несколько лет назад никто даже представить не мог, что стоимость квадратного метра в элитных новостройках будет начинаться от 700-800 тысяч рублей. А сегодня это именно так.

Аккредитация банками

Если у новостройки есть аккредитация нескольких банков, значит это стоящий проект. И наоборот, если она отсутствует, вложение в объект сопряжено с крупными рисками. Раньше было достаточно аккредитации объекта 4-5 банками, но сейчас ситуация изменилась. Заградительные ставки, которые были установлены банками после повышения ключевой ставки, практически исключили возможность купить квартиру в ипотеку. После понижения ставки по льготной ипотеке до 9% годовых не все кредитные учреждения смогли выдавать такой займ, как и не во всех банках есть возможность воспользоваться ипотечным кредитованием под 5% для IT-специалистов. В новостройках, не аккредитованных под IT-ипотеку, цены на квартиры несколько ниже только потому, что девелоперы не повышают стоимость квадратного метра, чтобы не потерять ипотечных клиентов. 

Локация

От местоположения новостройки напрямую зависит цена за квадратный метр — в престижном районе она будет выше, чем в локациях вдали от метро и объектов инфраструктуры. Большое количество ЖК поблизости снижает стоимость квадратного метра жилья, к примеру, массовые застройки Мурино, Каменка, Царскосельские холмы и другие. Если бы предложение здесь было ограничено, то и цены были бы выше.

Квартирография

Этот фактор также оказывает большое влияние на формирование стоимости квадратного метра жилья. Покупатели все чаще обращают внимание на этажность дома, количество квартир и их расположение на этаже. Из-за ухудшения экономической ситуации снизилась средняя площадь квартир, приобретаемых в Санкт-Петербурге. Этот нюанс приняли во внимание девелоперы, поэтому сейчас даже в новостройках бизнес-класса можно купить малометражные квартиры.

Перспективность жилья

Зачастую застройщики закладывают в цену не только реальные характеристики объекта, но и будущую выгоду покупателя. К примеру, по проекту жилой комплекс расположен далеко от метро, но в течение 3 лет планируется открытие новой станции вблизи от объекта. То есть покупатель недвижимости в таком доме сможет хорошо заработать в будущем на ее перепродаже или сдаче в аренду. Поэтому цены в новостройках с перспективой всегда выше на 5-10%.