Квартирный вопрос – извечная головная боль всех поколений россиян. Ничтожно малый процент населения может позволить себе покупку жилплощади мечты исключительно на свои собственные средства. Подавляющему большинству для приобретения недвижимости приходится оформлять ипотечный кредит. Но для того чтобы получить одобрение банка и более-менее вменяемую процентную ставку по ипотеке, нужно пройти целый квест со сбором всевозможных официальных бумаг, справок и прочего портфолио идеального заемщика. Однако даже в случае успеха в делах макулатурных никто не может гарантировать, что согласованная процентная ставка будет как в том самом рекламном буклете с красивой цифрой (и маленькой звездочкой возле нее).

Конечно, всем хотелось бы приобрести квартиру или дом под приятные европейские 0-1-2%, однако мало кому удавалось избежать суровых российских 8-15%. Но ситуация начала меняться – появилась льготная ипотека. А со звонким щелчком COVID-19 по носу мировой экономики и серией последующих снижений ключевой ставки ЦБ брать ипотеку стало чуть ли не выгодно!

Как такое возможно?

Кривая покупательской способности граждан с началом коронавирусных ограничений резко устремилась вниз. И дело совсем не в нехватке средств – даже имея необходимую сумму для первоначального взноса, потенциальные покупатели отказывались от приобретения недвижимости и кредитных обязательств из-за неуверенности в завтрашнем дне и постоянстве своего дохода. Даже такая мера, как ипотека с господдержкой, не смогла бы удерживать спрос на новостройки на прежнем «доковидном» уровне.

Центробанку в условиях кризиса предсказуемо пришлось снизить ключевую ставку до исторических минимумов, что заставляло плакать рублевых вкладчиков и ликовать перспективных ипотечников. Но и эти меры не смогли повлиять на падение спроса на недвижимость – по состоянию на июнь 2020 года покупки на первичном рынке сократились вдвое по сравнению с тем же месяцем 2019 года. Поэтому крупные девелоперы для привлечения дольщиков стали применять следующую тактику – застройщик компенсирует покупателю проценты по ипотеке, что в какой-то степени превращает кредит в рассрочку.

Но не стоит преждевременно радоваться: предложение девелопера распространяется на ограниченный период – от нескольких месяцев до двух лет. К тому же, застройщик может субсидировать лишь часть процентов (здесь следует обращать внимание на график платежей и мелкий шрифт, который еще законодательно не отменили).

В чем подвох?

Девелоперам выгодно реализовать максимальное количество квадратных метров на старте продаж – особенно в условиях проведения сделок через эскроу-счета.  Для неосведомленных: эскроу – это ноу-хау российской действительности, призванное защитить покупателей недвижимости от недобросовестных застройщиков и не допустить пополнения рядов обманутых дольщиков. Вкратце: девелопер получит деньги от покупателя только после передачи ключей от квартиры последнему. При оперативном привлечении покупателей (и, следовательно, быстром пополнении эскроу) застройщик вправе рассчитывать на внушительную скидку от банка – вплоть до десятикратного снижения. С учетом немалых цен на недвижимость (которая, по прогнозам экспертов, в перспективе вырастет до 10%), это вполне может покрыть издержки, связанные с компенсацией процентов по ипотечному кредиту покупателей жилья.

Стоит учитывать, что и требования банка к заемщикам могут быть очень даже жесткими – кредитные организации вправе ставить собственные условия, если:

- заемщик не подходит под условия льготной программы;

- заемщик не является гражданином Российской Федерации;

- сумма кредита превышает допустимое пороговое значение.

Как обойти систему?

Получить жилплощадь в беспроцентную рассрочку вполне реально, но для этого нужно погасить основной долг в максимально короткий срок. Такое развитие событий вполне осуществимо, если заемщик получит наследство, солидную премию или крупный выигрыш. Направив эти средства на погашение «тела» долга, покупатель может существенно сократить расходы на оплату кредита. А в случае, если девелопер берет на себя субсидирование ипотеки заемщика, то и вовсе уйти в ноль по переплате.

Главное – внимательно изучить условия предоставления ипотечного займа, проанализировать варианты развития событий и, не торопясь, выбрать наиболее предпочтительный для себя способ погашения кредита.